樓市差異化格局加劇 一線城市房?jī)r(jià)“豪宅化”

  “去庫(kù)存”繼續(xù) 樓市差異化格局加劇
 

  樓市“去庫(kù)存”壓力仍然高企。最新數(shù)據(jù)顯示，截至2015年9月底，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為26711萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)3.8%。庫(kù)存規(guī)模在連續(xù)6個(gè)月出現(xiàn)環(huán)比下跌的基礎(chǔ)上，首次出現(xiàn)上升。
 

  中國(guó)房地產(chǎn)住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌接受新華網(wǎng)記者采訪時(shí)表示，“目前全國(guó)樓市庫(kù)存總量并沒有減少，同時(shí)城市間分化加劇，北京、上海、深圳等一線城市出現(xiàn)‘供不應(yīng)求’的現(xiàn)象，這些城市的主要任務(wù)是控制房?jī)r(jià)，而庫(kù)存壓力則集中在三四線城市。”
 

  剛剛發(fā)布的三季度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，前9月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資70535億元，同比增長(zhǎng)2.6%，增速為2014年以來最低點(diǎn)。同期的房屋新開工面積和房屋竣工面積都有所下調(diào)，降幅分別為12.6%和9.8%。另一方面，銷售情況逐步回暖。具體來看，前9月商品房銷售面積同比增長(zhǎng)7.5%，其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)8.2%。到9月末，住宅待售面積減少387萬平方米。
 

  顧云昌預(yù)計(jì)，“樓市去庫(kù)存還需要很長(zhǎng)一段時(shí)間，明年的某一時(shí)段或?qū)?huì)出現(xiàn)明顯減少。”
 

  利好政策頻出

  “刺激”市場(chǎng)各方預(yù)期
 

  自2014年4月以來，樓市政策持續(xù)回暖，各地紛紛出臺(tái)松綁限購(gòu)、公積金政策鼓勵(lì)自主和改善需求、以及放開“限外令”等措施，央行年內(nèi)已經(jīng)五度降息、五度降準(zhǔn)。
 

  Wind數(shù)據(jù)顯示，2015年上半年，142家上市房企的平均負(fù)債率為76.8%，其中超兩成房企資產(chǎn)負(fù)債率躍過80%紅線，國(guó)泰君安認(rèn)為，龍頭房企全面受益于降息降準(zhǔn)和再融資松綁，資產(chǎn)負(fù)債表邊際改善最為明顯，這些因素影響著市場(chǎng)各方的預(yù)期。
 

  中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，樓市在本次央行降息的影響下難免出現(xiàn)“暖上加暖”的現(xiàn)象，在這種情況下，降息的利好效應(yīng)將被放大，購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期將明顯向好。
 

  北京市民趙先生近期打算將市區(qū)一套二手房出售，并在延慶地區(qū)購(gòu)置一套新建高檔住宅。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴記者，像趙先生這種“賣一買一”的房主不在少數(shù)，大多數(shù)是改善型住房需求。
 

  2015年第三季度《一線城市豪宅公寓市場(chǎng)研究報(bào)告》顯示，三季度一線城市單價(jià)6萬元以上豪宅公寓(除別墅)成交3734套，環(huán)比增加39%，同比增加380%。
 

  近期，一線城市新建商品住宅成交均價(jià)漲幅較大，這在一定程度上“刺激”了部分高凈值群體，加之目前貨幣政策寬松、股市調(diào)整幅度過大導(dǎo)致的投資渠道變窄，也增加了對(duì)抗跌保值效果較好的產(chǎn)品需求。不過，分析人士表示，雖然豪宅公寓市場(chǎng)熱度還將進(jìn)一步延續(xù)，但退燒是必然趨勢(shì)，未來需求將更為溫和。
 

  一線城市房?jī)r(jià)高端化趨勢(shì)明顯
 

  從全國(guó)來看，房企觀望情緒濃重，拿地更趨謹(jǐn)慎。前9月房企土地購(gòu)置面積和成交價(jià)格雙雙下滑，并且降幅擴(kuò)大。但是與之形成鮮明對(duì)比的是一線城市土地市場(chǎng)的火爆：10月20日，北京市豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)樊家村地塊以49.5億元成交，扣除配建的政策性住宅，樓面價(jià)達(dá)到7.5萬每平米;23日，北京順義昌平3地塊以60億元成交。同樣的情況也出現(xiàn)在廣州和深圳，而上海則突然叫停多宗土地轉(zhuǎn)讓。10月9日，上海市委書記韓正表示，上海房?jī)r(jià)已經(jīng)很高，如果不堅(jiān)持調(diào)控，將影響上海經(jīng)濟(jì)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展，也會(huì)削弱城市的競(jìng)爭(zhēng)力。
 

  張大偉分析稱，在北京2013年開始出現(xiàn)了地價(jià)超過房?jī)r(jià)的現(xiàn)象，而從2015年6月大興等南城系列“地王”出現(xiàn)，證明了房企對(duì)一線城市土地的爭(zhēng)搶進(jìn)入白熱化。在這種情況下，未來新上市的商品房定價(jià)自然會(huì)出現(xiàn)高端化趨勢(shì)，而很多過去認(rèn)為是非豪宅區(qū)域也將供應(yīng)大量豪宅項(xiàng)目，將明顯影響市場(chǎng)定價(jià)。業(yè)內(nèi)人士稱，如果一塊區(qū)域地塊內(nèi)拍出“地王”，對(duì)于周邊樓盤無疑是最好的促銷廣告。
 

  顧云昌認(rèn)為，“城市之間的差異是由于城市化進(jìn)程導(dǎo)致的。由于發(fā)展空間大，就業(yè)機(jī)會(huì)多，人口大量流向大城市是必然趨勢(shì)，這個(gè)過程是不可能完全解決的。”
 

  由于公共資源集中及人口分布的不均衡，由于嚴(yán)重分化的價(jià)格漲幅同樣存在隱憂。張大偉表示，未來政策刺激效果會(huì)集中體現(xiàn)在一二線城市，而三四線城市則會(huì)越來越差，很多城市或有可能在四季度加碼房地產(chǎn)救市政策。